Pubblicazioni

01-02-2010

Formule ed azioni esperibili per la vendita di immobili privi di certificato di abitabilità

Antonio Ivan Natali

Problema di non facile soluzione è la responsabilità in ordine alla vendita di edifici privi di certificato di abitabilità, nulla disponendo al riguardo la l. n. 47/1985. Anche in relazione a tale questione sono state proposte svariate soluzioni, che ricalcano, nella sostanza, quelle riferite più sopra. In via interpretativa, è stato affermato che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene”. Ciò, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’ abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Si è ancora affermato che la vendita (obbligatoria o ad effetti reali) di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l’obbligo del preventivo rilascio del certificato in questione. Detta vendita, pertanto, non è nulla bensì può essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale tale da costituire consegna di aliud pro alio, ove risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all’assunzione del relativo obbligo del venditore (o anche soltanto in ordine al termine del relativo adempimento).

Se ne desume che, per la Suprema Corte, “il requisito della idoneità del bene venduto ad essere abitato, e quindi della sua conformità alle prescrizioni poste dall’autorità comunale per il rilascio del permesso di abitabilità”, dovrebbe ritenersi “implicito” e, quindi, sotteso alla volontà delle parti trasfusa nel regolamento contrattuale. Di qui, l’operare di un implicito obbligo per il venditore di attivarsi al fine di ottenere dalle competenti autorità la licenza di abitabilità così da consegnarla all’acquirente all’atto stesso della consegna dell’immobile venduto. Si tratta, infatti, di un documento relativo all’uso della cosa venduta ex art. 1477 ult. comma c.c. È ovvio che il suddetto obbligo non opera in presenza di una diversa volontà negoziale delle parti.

Inoltre, avendo le parti, la facoltà “nella loro autonomia contrattuale” di derogare a tale prescrizione, non potrebbe, in alcun modo, predicarsi la nullità del contratto di compravendita del bene “casa”, privo della licenza di abitabilità, in virtù di una fantomatica illiceità dell’oggetto, semmai, derivante dalla sua stessa rilevanza penale. D’altra parte, non esiste alcuna norma che imponga alle parti l’obbligo di acquisire il certificato di abitabilità prima della stipula della vendita di un immobile strutturalmente destinato ad essere abitato. Inoltre, il quadro normativo previgente alla legge 28 febbraio 1985, n. 47 (artt. 17 e 18) (cfr. ora d.P.R. 380/2001), sanzionava con la nullità gli atti di trasferimento di proprietà di terreni abusivamente lottizzati o di unità edilizie costruite abusivamente senza la prescritta licenza o concessione, unicamente quando da essi non risultasse la mala fede dell’acquirente, sub specie della conoscenza della mancanza di una lottizzazione autorizzata o, rispettivamente “... della mancanza della concessione” (l. 6 agosto 1967, n. 765, art. 10, comma 4 e l. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 15, comma 7).

Dunque, adottando il criterio esegetico dell’ubi lex voluit dixit, può concludersi che il trasferimento di proprietà di una unità edilizia, priva di licenza di abitabilità, non è affetto da nullità, neppure per illiceità dell’oggetto o della causa. Il giudizio di illiceità penale (e, dunque, civile) ineriva (e inerisce) solo l’attività di “produzione della cosa (lottizzazione o costruzione abusive) ovvero il suo uso (abitazione)”. Ne consegue che, dall’uso di una casa priva di licenza di abitabilità, che integra reato permanente occorre tener distinto, l’atto di trasferimento di proprietà di tale bene, “che in se stesso non presenta oggetto illecito (art. 1346 c.c.), ma che potrebbe essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale del bene (art. 1497 c.c.) – tale da far ravvisare l’ipotesi di consegna di aliud pro alio –, ove (non) risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all’obbligo del venditore, o anche soltanto al termine del relativo adempimento”.

In verità, taluna dottrina censura il ricorso alla categoria dell’aliud pro alio, con conseguente risolubilità del vincolo, ritenendo il suddetto schema inidoneo ad assicurare il rispetto della normativa pubblicistica che disciplina la materia. Nondimeno, a favore della diversa opzione ricostruttiva della nullità, non sarebbe invocabile neppure la contrarietà al buon costume non potendosi escludere che la “realizzazione di case abusive unifamiliari che sono intrinsecamente espressione (sia pure distorta) del diritto alla casa” trovi la propria ragion d’essere nello “stato di necessità ed inadeguatezza di mezzi conomici”. Ciò premesso, si è affermato che sia richiamabile la categoria della nullità per illiceità della causa nelle ipotesi residuali in cui “l’edificio sia talmente insalubre o pericolante, pericoloso per l’integrità fisica dell’abitante da far ragionevolmente pensare che la licenza di abitabilità non potrà mai essere ottenuta (ma contra vedi Cass., 24 febbraio 1982, n. 1139, cit.)”. Né, ai fini dell’esclusione del rimedio della nullità – anche solo virtuale – può riconoscersi alcuna valore all’affermazione, oramai non più attuale, per la quale la nullità non sarebbe configurabile perché bisognevole,come categoria normativa, di un’espressa previsione in tal senso. Il travagliato percorso interpretativo che ha portato all’elaborazione della categoria della nullità virtuale contraddice senza dubbio il predetto assunto.

Volendo specificare la forma delle azioni esperibili, in assenza della licenza di abitabilità, è chiaro che il difensore dovrà far ricorso ad una citazione (e non al ricorso), anche per la tassatività delle ipotesi ascrivibili a questo secondo modello processuale. Ne consegue la necessità di soggiacere al noto procedimento costituito dalla notifica più il deposito della citazione notificata ai fini dell’iscrizione al ruolo (ex art. 165 c.p.c.), con pendenza del giudizio fin dal primo adempimento. La competenza, ovviamente, spetta – anche dopo la recente riforma della giustizia civile – al Tribunale, in composizione
monocratica, in virtù della clausola generale di cui all’art. 9, comma 1, c.p.c. che stabilisce la competenza del predetto organo giurisdizionale in assenza di previsioni attributive della competenza ad altro giudice.

Le azioni esperibili dal compratore, sono:

a) la risoluzione o actio redibitoria (con conseguente obbligo

di restituzione del prezzo e di rimborso delle spese e dei pagamenti fatti per la vendita e per la cosa); tanto per il definitivo quanto per il preliminare, ma solo successivamente alla scadenza dell’eventuale termine previsto per la consegna del suddetto certificato; il risarcimento del danno al di là della natura preliminare o definitiva della compravendita; rientrando la fattispecie del mancato rilascio del certificato di abitabilità proprio nella tipizzazione giurisprudenziale dell’aliud pro alio, il difensore potrà proporre anche una domanda di esatto adempimento, richiedendo la condanna del venditore alla consegna del certificato di abitabilità; ovviamente trattandosi di obbligo infungibile non sarà possibile l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo assunto.

I presupposti giuridici per l’esercizio delle azioni previste dalla legge (risoluzione del vincolo contrattuale, risarcimento, domanda di esatto adempimento) sono quelli già specificati al paragrafo che precede. In sede di formulazione dell’atto di citazione, anche in applicazione dei principi stabiliti dalle sezioni unite del 2001, in materia di ripartizione dell’onere della prova, il difensore dovrà fornire la prova: dell’assenza dell’abitabilità tanto se voglia esperire la risoluzione del vincolo contrattuale quanto se ambisca al risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene; dell’esistenza di difformità tali da “rivelarsi funzionalmente incapace di assolvere la destinazione economico-sociale della res vendita e quindi di soddisfare quei concreti bisogni che indussero l’acquirente ad effettuare l’acquisto” e, quindi, tali da impedire il concreto rilascio dell’abitabilità da parte del Comune competente, qualora si voglia conseguire l’effetto risolutorio (105). Soprattutto in tal ultima ipotesi potrà dirsi integrato il requisito della non scarsa importanza dell’inadempimento ex art 1455 c.c. che è norma di carattere generale in materia di risoluzione (Cass., civ., 25 giugno 1980, n. 3992, cit.), per quanto il requisito in esame possa considerarsi in re ipsa; della colpa o, più verosimilmente, del dolo della controparte, se voglia richiedere il risarcimento dell’eventuale danno. D’altra parte, la colpa, in conformità alla regola di cui all’art. 1218 c.c. viene presunta iuris tantum, consentendo la prova liberatoria del venditore, con agevolazione dell’onere probatorio dell’attore.

È di immediata intuizione come ai fini dell’accertamento del danno sarà possibile un ampio ricorso alla prova presuntiva, quale la praesumptio hominis e, in particolare, alle regole d’esperienza, rientranti nel bagaglio culturale del giudice, come di qualunque uomo, appartenente al medesimo conetsto socioculturale. Ciò, specie a seguito dell’approdo delle sezioni unite dell’11 novembre 2008 che, pur inerendo la materia dei diritti indisponibili, ricordano come non si tratti “di mezzo di prova di rango inferiore agli altri (v., tra le tante, sent. n. 9834/2002)”. Ciò, sempre che il promissario acquirente provveda ad alle gare tutti gli elementi giuridici e di fatto che, nella fattispecie che lo riguarda, consentano di ricostruire quella “serie concatenata di fatti noti” dai quali poter risalire “al fatto ignoto” (la colpa o il dolo del venditore).

Il promissario acquirente potrà richiedere: il danno emergente (es. nell’ipotesi in cui chieda la risoluzione, le spese e i pagamenti fatti per la vendita); il lucro cessante (es. nell’ipotesi in cui chieda la risoluzione, il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della som-
ma, pagata a titolo di prezzo). Anche a tal fine, potrà fare ampio ricorso alla prova presuntiva e, in primis, all’id quod plerumque accidit.

Segue un modello operativo della citazione:
Tribunale di ..............
Atto di citazione

Per: ............... , nato a ........... , il .............. , e res.te in ................ , elett.te dom.to in ................. , presso lo studio dell’avv. . ............... che lo rappresenta e difende difeso in virtù di mandato in calce al presente atto,
Premesso (sintesi del fatto) che il venditore y non ha ancora provveduto alla consegna del certificato di abitabilità dell’immobile, loro venduto, in data z, nonostante il decorso del termine contrattuale del../nonostante il decorso di un congruo termine dalla stipula del contratto;
(Enucleazione dei principi di diritto sul fondamento della domanda) che la condotta del compratore implica una violazione, oltre che delle pattuizioni inter partes, degli obblighi di consegna sanciti dall’art. 1477 ult. comma c.c. con conseguente risolubilità del vincolo. Si tratta, infatti, di un documento relativo all’uso della cosa venduta. Peraltro, in via interpretativa è stata sancita la riconduzione della mancata consegna del certificato di abitabilità alla categoria dell’aliud pro alio con conseguente facoltà di richiedere o la risoluzione o l’esatto adempimento dell’obbligo de quo, con la condanna del venditore alla consegna del certificato di abitabilità. Inoltre, è di immediata evidenza che l’attore abbia risentito un danno patrimonialmente valutabile sub specie del danno emergente per aver effettuato, per la vendita, le seguenti spese e pagamenti (...) e del lucro cessante consistente nel pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma, pagata a titolo di prezzo). Dunque, l’odierno attore, in via subordinata alla condanna alla consegna del certificato di abitabilità, qualora non esistano
le condizioni legali per il rilascio del suddetto certificato, intende richiedere la risoluzione del vincolo e il risarcimento del danno suddetto;
tutto ciò premesso,
Cita
............... residente in ............... via ............... a comparire dinanzi all’intestato Tribunale, nella nota sede, sezione e giudice istruttore designandi, all’udienza che ivi si terrà il giorno .................... , ore di rito, con invito a costituirsi, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., nel termine di 20 giorni prima dell’udienza indicata nel presente atto, oppure di quella fissata, ai sensi dell’art. 168 bis ultimo comma c.p.c., dal giudice istruttore con avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e, inoltre, con avviso che in caso di mancata costituzione si procederà in contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti

Conclusioni
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, condannare il venditore alla consegna del certificato di abitabilità; oppure, in via subordinata, qualora non esistano le condizioni
legali per il rilascio del suddetto certificato, pronunciare la risoluzione del presente contratto con conseguente condanna del convenuto al risarcimento dei danni, da quantificarsi come da
legge;
.................. specificare le richieste ................ Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.

Chiede disporsi CTU al fine di verificare l’esistenza delle condizioni richieste dalla legge per il rilascio dell’abitabilità.
In via istruttoria chiede di essere ammesso alla prova per interpello e testi sui seguenti capitoli:
Vero che ...............
Vero che ...............
Indica a testi:
– .................
– .................

Chiede inoltre, ammettersi consulenza tecnica d’ufficio per accertare
Si deposita: Indicare documenti...
Ai fini del pagamento del contributo unificato si dichiara che il valore della controversia è di Euro ...............
..................... ........................
,
Avv. . .................................................

Mandato
Le conferisco ampio mandato a rappresentarmi e difendermi nel procedimento di cui al presente atto in ogni sua fase, stato e grado, compresi appello, revocazione, opposizione di ogni specie ed esecuzione. L’autorizzo a chiamare in causa terzi, proporre domande ed eccezioni riconvenzionali e di compensazione, a disconoscere scritture private, proporre reclami, deferire giuramenti anche decisori, proporre precetti di qualsivoglia tipo e specie, istanze di sequestro conservativo o giudiziario e di transigere e conciliare con potere di rilasciare quietanze a mio nome.
L’autorizzo ad eleggere domicilio per le comunicazioni,a nominare sostituti di udienza o altri procuratori, a Suo insindacabile giudizio essendo, la presente delega, con clausola dell’ut alter ego.
Ratifico fin da ora il Suo operato e quello dei Suoi sostituti.
Eleggo domicilio in .............. alla via ..........................
Per autentica
Avv. . ......................................................................