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01-02-2010

Tutele nella compravendita immobiliare

Antonio Ivan Natali

Tutele nella compravendita immobiliare. Formule e azioni esperibili nell’ipotesi di assenza della concessione edilizia Volendo specificare la forma delle azioni esperibili, in assenza della concessione edilizia, è chiaro che il difensore dovrà far ricorso ad una citazione (e non al ricorso), anche per la tassatività delle ipotesi ascrivibili a questo secondo modello processuale.

Ne consegue la necessità di soggiacere al noto procedimento costituito dalla notifica più il deposito della citazione notificata ai fini dell’iscrizione al ruolo (ex art. 165 c.p.c.), con pendenza del giudizio fin dal primo adempimento. La competenza, ovviamente, spetta – anche dopo la recente riforma della giustizia civile – al Tribunale, in composizione monocratica, in virtù della clausola generale di cui all’art. 9, comma 1, c.p.c. che stabilisce la competenza del predetto organo giurisdizionale in assenza di previsioni attributive della competenza ad altro giudice.

Le azioni esperibili dal compratore, nel rispetto dei termini di prescrizione e decadenza, saranno:

a) l’azione di nullità se il contratto abbia natura definitiva ex art. 46 del d.P.R. 380/2001 (testo unico in materia edilizia);

b) la risoluzione o actio redibitoria (con conseguente obbligo di restituzione del prezzo e di rimborso delle spese e dei pagamenti fatti per la vendita) nel caso di preliminare, ma solo successivamente alla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo. Ciò, anche se il promissario acquirente
sia in buona fede (cfr. Cass., civ., 30 gennaio 1997, n. 925, in “Foro it.”, 1997, I, p. 1134 );

c) il risarcimento del danno, al di là della natura preliminare o definitiva della compravendita.
I presupposti giuridici per l’esercizio delle azioni previste dalla legge (nullità, risoluzione del vincolo contrattuale, risarcimento) sono quelli già specificati al paragrafo che precede.

In sede di formulazione dell’atto di citazione, anche in applicazione dei principi stabiliti dalle sezioni unite del 2001, in materia di ripartizione dell’onere della prova, il difensore dovrà
fornire la prova:

a) dell’assenza del titolo edilizio (prima concessione, ora permesso di costruire) indifferentemente se voglia esperire la risoluzione del vincolo contrattuale o ottenere la dichiarazio-
ne di nullità;

b) della non scarsa importanza dell’inadempimento ex art 1455 cc. che è norma di carattere generale, ai fini della risoluzione (Cass., civ., 25 giugno 1980, n. 3992, in “Giur. It.”, 1981, I, 1, p. 1097);

c) della colpa o, più verosimilmente, del dolo della controparte, se voglia richiedere il risarcimento dell’eventuale danno.

È di immediata intuizione come ai fini dei requisiti sub b) e c) sarà possibile un ampio ricorso alla prova presuntiva, quale la praesumptio hominis e, in particolare, alle regole d’esperienza, rien-
tranti nel bagaglio culturale del giudice, come di qualunque uomo, appartenente al medesimo conetsto socio-culturale. Ciò, specie a seguito dell’approdo delle sezioni unite dell’11 novembre 2009 che, pur inerendo la materia dei diritti indisponibili, ricordano come non si tratti “di mezzo di prova di rango inferiore agli altri (v., tra le tante, sent. n. 9834/2002)”. Ciò, sempre che il promissario acquirente provveda ad allegare tutti gli elementi giuridici e di fatto che, nella fattispecie
che lo riguarda, consentano di ricostruire quella “serie concatenata di fatti noti” dai quali poter risalire “al fatto ignoto” (la colpa o il dolo del venditore).

Il promissario acquirente potrà richiedere:

a) il danno emergente (es. nell’ipotesi in cui chieda la risoluzione, le spese e i pagamenti fatti per la vendita);

b) il lucro cessante (es. nell’ipotesi in cui chieda la risoluzione, il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma, pagata a titolo di prezzo; pregiudizio che può essere pari agli interessi legali maturati o commisurato alla destinazione che egli avrebbe dato alla somma. Peraltro, poiché la conclusione di un contratto avente ad oggetto un immobile abusivo deve considerarsi idonea a dar luogo ad un fatto illecito, produttivo di un debito di valore, per cui sul prezzo vanno

computati interessi e rivalutazione. Anche a tal fine, potrà fare ampio ricorso alla prova presunti-
va e, in primis, all’id quod plerumque accidit.

Segue un modello operativo della citazione:

Tribunale di
Atto di citazione
Per: .................. , nato a ..................... , il ................. , e res.te in ................... , elett.te dom.to in ............... presso lo studio dell’avv. .................. che lo rappresenta e difende difeso in virtù di mandato in calce al presente atto,
Premesso
– (Sintesi del fatto) che non esiste il permesso di costruire (oppure per le costruzioni realizzate sotto la disciplina previgente: la concessione edilizia) di cui il venditore, al momento della stipula, aveva indicato gli estremi;
– (Enucleazione dei principi di diritto su cui si fonda la domanda)
A) NULLITÀ DEL CONTRATTO (soluzione da preferire rispetto a quella sub B) perché l’unica corretta): il contratto, stipulato in data z, risulta affetto da nullità ex art. 46 del d.P.R. 380/2001 (testo unico in materia edilizia) con il conseguente obbligo per il venditore di restituire il prezzo ricevuto.
B) RISOLUBILITÀ DEL VINCOLO: Anche laddove questo giudice voglia escludere la nullità del predetto vincolo è ovvio come ricorrano tutte le condizioni per la sua risoluzione, essendo l’inadempimento del venditore in re ipsa di non scarsa importanza. Qualunque opzione qualificatoria prediliga codesto Giudicante, è di immediata evidenza che l’attore abbia risentito un danno patrimonialmente valutabile sub specie del danno emergente per
aver effettuato, per la vendita, le seguenti spese e pagamenti) e del lucro cessante consistente nel pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma, pagata a titolo di prezzo). Peraltro, la conclusione di un contratto avente ad oggetto un immobile abusivo deve considerarsi idonea a dar luogo ad un atto illecito, produttivo di un debito di valore, per cui sul prezzo vanno computati interessi e rivalutazione.
tutto ciò premesso,
Cita
....................residente in ................. via ................ a comparire dinanzi all’intestato Tribunale, nella nota sede, sezione e giudice istruttore designandi, all’udienza che ivi si terrà il giorno , ore di rito, con invito a costituirsi, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., nel termine di 20 giorni prima dell’udienza indicata nel presente atto, oppure di quella fissata, ai sensi dell’art. 168 bis ultimo
comma c.p.c., dal giudice istruttore con avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e, inoltre, con avviso che in caso di mancata costituzione si procederà in contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti.

Conclusioni
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, specificare le richieste – ------------- specificare le richieste - accertare e dichiarare la nullità del contratto, stipulato in data z con conseguente condanna del convenuto alla restituzione del prezzo, oltre interessi e rivalutazione dal momento della stipula;oppure, in via subordinata, qualora questo giudice non ritenesse nullo il predetto contratto pronunciarne la risoluzione con condanna del convenuto al risarcimento del danno,

Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.
In via istruttoria chiede di essere ammesso alla prova per interpel-
lo e testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che ..............
2) Vero che ..............
Indica a testi:
– .................
– .................
Chiede inoltre, ammettersi consulenza tecnica d’ufficio per accertare .............
Si deposita: Indicare documenti...
Ai fini del pagamento del contributo unificato si dichiara che il valore della controversia è di euro -------------------

avv. . ..............